에비슨영 (Avison Young) 2019년 상반기 글로벌 오피스 시장 보고서 발간

전 세계적으로 기업의 성장속도 둔화와 경제성장률 약세 전망에도 불구하고 전 세계 주요도시들의 높은 고용률 수준은 오피스 공간에 대한 수요를 지속적으로 뒷받침 하고 있다. 지식경제 산업이 오피스 수요를 주도하고 있는 가운데 특히 공유 오피스(co-working)의 유행은 기존 임대인들로 하여금 더욱 경쟁력 있는 오피스 공간의 제공을 유도하고 있다.

본 보도자료는 글로벌 상업용 부동산 서비스 전문기업 Avison Young에서 발간한 2019년 상반기 글로벌 오피스 시장보고서의 주요 내용을 요약한 것으로, 한국과 북미, 유럽 등 8개국 79개 도시 오피스 시장을 아우르고 있다.

글로벌 상업용 부동산 서비스 전문기업 Avison Young의 회장 겸 CEO인 Mark E. Rose는 “정치∙경제적 불확실성 증가에도 불구하고 견고한 경제 및 노동시장은 전 세계 주요 시장 전반에 걸쳐 오피스 수요를 탄탄히 뒷받침해주고 있다. 당사가 서비스를 제공하고 있는 전세계 주요 도시들이 괄목할만한 성장을 거듭하고 있는 가운데, 특히 노동환경과 신기술 도입에 따른 업무공간에 대한 인식 전환은 도시의 스카이라인 변화에도 영향을 주고 있다”라고 말했다. 아울러, “현재 진행중인 대규모 개발 프로젝트들은 이러한 강력한 수요에 의해 공실이 해소되고 있으며, 사전 임대율 또한 A Class오피스를 중심으로 역대 최고수준을 기록하고 있다”고 언급했다.

Avison Young 보고서는 한국과 북미, 유럽 등 8개국 79개 도시 약 7만 헥타르 규모의 오피스를 대상으로 보고서를 발간하고 있다. 이들 오피스의 흡수면적은 1년전 대비 12% 증가한 1,170 헥타르로 집계되었으며, 약 3분의 2가량 시장에서 공실률이 하락한 것으로 나타났다. 동기간 신규로 공급된 오피스는 약 780 헥타르 가량이며, 향후 예정된 면적은 약 2,350 헥타르 규모이다. 향후 예정공급 면적이 지난 1년간 공급된 면적의 3배에 가까운 면적 임에도 불구하고 40% 가량이 사전 임대가 완료된 것으로 알려졌다.

이러듯 견고한 임대시장의 기초체력을 바탕으로 대부분의 오피스 시장들이 투자자들의 지속적인 주목을 받고 있다. 지난 1년간 영국을 제외한 모든 국가들의 오피스 투자규모는 전년 대비 소폭 증가한 것으로 나타났다.

Rose는 “현재 전세계 오피스 시장에서 가장 중요한 이슈는 공유 오피스 산업의 확산일 것이다. 혁신적인 기술지원을 바탕으로 업무공간에 대한 유연성을 추구하는 임차인들이 늘어남에 따라 전 세계적으로 공유 오피스 붐이 일어났다. 이러한 성장을 바탕으로 공유 오피스 공간을 제공하는 새로운 형태의 시장이 형성되었다”며 “미국과 캐나다, 한국 등 대부분 글로벌 오피스 시장이 안정화되고 있으며, 공실률 또한 지속적으로 하락하고 있다. 다만, 영국은 브렉시트 시한이 다가옴에 따라 불확실성이 증가하고 있다”고 말했다.

* 2019년 상반기 국가별 임대시장 주요 지표는 아래 표에서 확인할 수 있다.

<1> 주요 도시별 공실률 현황

* Source: Avison Young Research

각 나라 별 시장 현황 및 주요 이슈는 아래를 참고하면 된다.

Korea

서울 오피스 공실률은 전년동기대비 1.5%p 하락한 8.7% 수준을 기록하여 최근 2년여 동안 가장 낮은 수치를 기록했다. 기타권역의 공실률이(9.0%) 주요권역(8.6%)에 비해 상대적으로 높으나 전년동기대비 3.7%p 하락하여 주요권역의 하락율(0.7%p)을 월등히 상회하였다. 이는 최근 2년동안 기타권역에 신규로 공급된 오피스들의 공실률이 급격히 하락했기 때문이다.

지난 12개월간 서울 오피스 거래규모는 약 13.3조원으로 전년동기대비 약 44% 증가하였다. 이 기간 ㎡당 거래가격은 4.1% 상승한 약 650만원을 기록했으며, 자본환원율은 20bps 하락한 4.7% 수준을 보이고 있다.

 “최근 서울 오피스 시장에서 영향력을 키워왔던 공유오피스는 주요권역을 중심으로 출점했었던 것에 반해 최근에는 기타권역에도 그 영향력을 키워나가고 있다.” 라고  에비슨영 코리아 최인준 대표가 전했다. 또한 “서울 오피스 거래시장은 역대 최대규모를 보였던 지난해에 이어 지난 상반기에도 호조세를 유지하고 있다. 자본시장의 유동성자금이 많고, 담보대출 금리 또한 상대적으로 낮은 3% 초중반 수준을 유지하고 있기 때문에 오피스 거래가격이 지속적으로 상승하고 있다.”라고 설명했다.

U.S.

미국 오피스 시장은 2019년 상반기 현재 약 4.9만 헥타르 규모로 집계되었으며, 리모델링, 용도변경 등을 통한 자산가치 상승을 위한 노력들이 지속적으로 관측되고 있다. 공유 오피스가 지속적으로 증가하면서 기존 오피스 임대인들은 임차인들의 요구에 부합하는 임대차 조건(인테리어 공사비 지원 등) 제시를 요구 받고 있다. 2019년 상반기 미국 오피스 공실률은 11.5%로 전년동기대비 0.5%p 하락했으며, A Class 오피스 임대료는 상승세를 보였다.

2019년 6월 현재 개발중인 오피스는 1,080 헥타르 규모로 최근 1년동안 161헥타르 증가했다. 공급량이 증가했음에도 불구하고 사전 임대로 인해 오피스 시장의 지표는 지속적으로 개선될 것으로 예상된다. 아울러, 대부분의 미국 오피스 시장은 상당한 임차 수요로 인해 순흡수면적이 플러스를 기록하고 있다.

Avison Young 미국 지사 Principal and Managing Director인 Earl Webb은 “임대시장에서 편리한 교통입지, 편의시설, 최신 시설이나 효율적 공간으로 구성된 오피스가 임차인 유치 경쟁에서 유리하다. 임차인들은 디자인 및 하이테크놀로지 기반 사무공간에서의 업무 효율성을 추구하는 경향이 높으며, 이에 부합하는 경우 더 높은 임대료를 지불할 의지를 갖고 있다. 이러한 트렌드는 2020년에도 지속될 것으로 보인다”고 말했다. 또한, “오피스 거래시장은 전년동기대비 거래규모가 증가했으나, 자본환원율은 비슷한 수준을 유지하고 있다. 지역적으로는 뉴욕, 워싱턴 DC, 및 보스턴과 세너제이 실리콘밸리 시장에서 가장 많은 오피스 거래가 발생했다”고 전했다.

United Kingdom 

경제적 불확실성에도 불구하고 영국 내 오피스 수요는 꾸준히 유지되어, 지난 12개월 동안 주요 도시들에서 기록적인 오피스 수요 강세를 보였다.

Avison Young 영국 지사의 Principal and Managing Director인 Charlie Toogood은 “Class A 급 오피스에 대한 수요가 유독 많고 사전임대율 또한 높은 반면에 상대적으로 작은 면적의 기존 사무실은 임대하기 점점 더 어려워지고 있는데, 이러한 현상은 부분적으로 공유오피스 시장의 성장에서 기인한 것”이라며 “2019년 2분기 런던 이외의 지역에서 발생한 가장 규모가 큰 두 건의 임대사례(맨체스터 내Spaces의 11,100㎡, 버밍험 내 WeWork의 8,500㎡) 또한 공유오피스에 의해 이루어졌고, 이러한 현상은 영국 내 주요 도시에서 공유오피스 시장의 급격한 성장의 서막일 것이다”고 덧붙였다.

또한 Toogood은 “Class A오피스의 공급 감소와 지속적인 수요로 인해 평균 임대료가 상승하고 각종 인센티브 혜택들이 줄어들고 있으며, 특히 이러한 현상은, 기존에 임대료 할인이 많이 제공되던 런던지역에서 발생하고 있다” 라며, “대부분의 오피스 시장에서 단기간에 변화하지는 않을 것”으로 전망했다.

Germany

2019년에도 독일 내 오피스 임대시장과 투자시장은 지속적으로 성장했다. 수출주도형 독일 경제에 지난 상반기 여러 압박이 가해졌지만, 오피스 수요는 눈에 띄게 평균치를 상회하고 있다. 독일 내 오피스 시장의 성장요인으로는 서비스산업의 급속한 성장으로 인한 견고한 국내 경제, 유리한 재정 상황, 부동산 수익률과 국고채 금리간 격차 등을 꼽을 수 있다.

2019년 상반기 동안 독일의 상위 5대 시장(베를린, 뒤셀도르프, 프랑크푸르트, 함부르크, 뮌헨)에서는 역대 최대규모인 약 160헥타르 규모의 오피스가 임차되었다. 그 중 가장 수요가 많은 곳은 뮌헨으로 약 42헥타르를 기록하였고, 베를린이 약 41헥타르로 그 뒤를 이었다. 반기 기준으로 보았을 때 2017년부터 뮌헨지역의 수요가 가장 두드러지게 나타나고 있었으나, 공급부족으로 인해 그 추세가 감소하였으며, 다른 모든 지역에서는 기존 수준을 유지하거나 상승하는 모습을 보였다. 2019년 상반기 기준 전체 공실률은 전년대비 약 0.8%p 감소하였으며, 베를린(1.4%), 뮌헨(2.4%), 함부르크(3.5%)는 당분간 임대인 우위시장을 유지할 것으로 예상된다. 상위 5대 시장 프라임 오피스 임대료는 전년 대비 6% 상승한 것으로 나타났으며 베를린이 11%로 가장 높은 상승률을 기록하였다.

Avison Young 베를린 지사의 Principal and Managing Director인 Nicolai Baumann은 “독일의 모든 주요 시장에서 오피스 공급을 위한 개발이 현저하게 증가하고 있지만, 오피스 공급부족은 당분간 임차인들에게 큰 과제로 남을 것”이라며 “특히 베를린, 뮌헨, 함부르크의 3% 내외의 낮은 공실률은 성장 기로에 있는 기업들에게 심각한 장애물이 되고, 향후 경제 성장에 큰 위협이 될 것이다. 하지만 독일 내 시장에서 투자자와 개발자가 갖고 있는 자신감을 감안할 때, 공급량이 증가할 것이고 이에 따라 높은 임대료 수준도 일정수준 하락할 것”이라고 말했다.

Canada

캐나다 오피스 시장은 2019년 6월까지 1년간 약 84만 헥타르 규모의 흡수면적을 보였는데, 이는 이전 1년간 발생한 흡수면적인 56만 헥타르보다 훨씬 큰 규모이다. 토론토, 몬트리올, 밴쿠버의 수요가 가장 높은것으로 나타났고, 캘거리에서도 플러스의 흡수면적을 기록하여, 2019년 상반기 캐나다 전체 오피스 공실률은 전년 대비 1.2%p 하락한 10.3%를 기록했다. 도시화 진행과 더불어 기술업종, 공유오피스 기업들의 도심권역 내 임차수요가 늘어나, 전년 대비 두 배 가까이 증가한 37만 헥타르가 도심권역에서 흡수된 것으로 나타났다. 한편 밴쿠버(1.9%)는 토론토(2.1%)를 제치고 캐나다를 포함한 북미에서 가장 낮은 도심 오피스 공실률을 기록했다.

Avison Young Principal and President, Canada 인 Mark Fieder는 “캐나다 경제와 상업용 부동산 시장의 성장은 고용시장의 영향을 가장 많이 받고있다” 며 “이민이 증가하고, 지식기반 경제산업이 발전하고 있으며 공유오피스 산업 또한 증가하고 있어 도시가 확장하고 있으며 이로 인해 캐나다 오피스 시장이 성장하고 있다. 세계적인 현상인 공유오피스가 캐나다 오피스 시장에 막대한 영향을 미치고 있는 반면, 기술 업종 또한 지속적으로 성장하고 있어, 밴쿠버, 토론토, 몬트리올 및 오타와 임대시장의 큰 부분을 차지하고 있고 전통적인 산업분야에서 혁신을 주도하고 있다”고 말했다.

지속적인 수요에 발맞추기 위해 2019년 상반기 기준 현재 개발중인 오피스는 전년 대비 40% 증가한 195헥타르 규모인 것으로 조사되었으며 도심지역이 교외지역에 비해 약 2배이상 더 많은 규모로 공급예정인 것으로 나타났다. 개발 중인 오피스 규모는 북미 시장 중에선 뉴욕(136헥타르)이 가장 큰 규모로 개발중이며, 토론토가 106헥타르(도심 90헥타르)로 캐나다 전체에서 가장 큰 것으로 밝혀졌다.

Mexico  

멕시코 오피스 시장의 평균 월 임대료는 도시에 따라 ㎡당 평균 $14~22수준으로 나타났다. 전국적으로 오피스 재고는 전년 대비 6.3% 증가하였으며, 공실률은 2018년 2분기에 비해 0.9%p 감소했다. 순 흡수면적은 2019년 상반기까지 1년간 플러스의 흡수면적을 기록하였으며 총 13헥타르가 흡수된 것으로 나타났다. 이 중 멕시코시티와 몬테레이가 각각 80%와 9.8%의 비중을 나타냈다.

현재 전국적으로 개발 중인 오피스 규모는 전년 대비 3.1% 상승했으며, 향후 4년간 현 재고량의 19%에 해당하는 239만 헥타르 규모의 오피스가 새롭게 공급될 예정이다.

Avison Young 멕시코시티 지사의 Principal and Managing Director인 Guillermo Sepuluveda는 “새 정부가 시행하고 있는 경제정책으로 인해 멕시코 경제가 침체되었음에도 불구하고, 멕시코의 오피스 시장은 계속 강세를 보이고 있다”며 “더욱이 향후 도시개발 관련 정책이 명확해질 때까지 개발사들이 신규 개발 프로젝트들을 보류시킨 상태이기 때문에 올해 남은 기간 동안 오피스 증가는 현저히 둔화될 것으로 전망되며, 현 수준의 흡수량이 지속되면 공실률은 연말에 약 12~13% 수준에 도달할 것으로 예측된다”고 말했다.

Poland

바르샤바 오피스 시장은 2018년 하반기부터 2019년 상반기까지 약 10헥타르 증가했다. 현재 개발 중인 신규 오피스는 약 78헥타르 규모이며, 앞으로도 지속적으로 신규 착공 예정되어 있다. 반면, 오피스에 대한 높은 수요로 공실률은 감소하고 있어, 2019년 2분기 평균 공실률은 8.6% 수준으로 나타났다.

Avison Young 폴란드 지사의 Principal and Managing Director인 Michał Ćwikliński은 “지난 1년 간 전체적인 임대료 수준은 비교적 안정세를 유지하였지만, 신규 오피스 공급량이 적고 특히 CBD를 중심으로 오피스 수요가 증가함에 따라 임대료가 상승하고 있는 추세를 보인다”며 “이와 동시에 개발부지의 가격뿐 아니라 건설자재 및 인건비도 높은 수준에 형성되어 있어, 오피스 임대료 상승에 대한 압박이 강해지고 있다”고 말했다.   

그는 이어 “또한 임대현황 조사기간 동안 조사 대상 임차인으로 B2B 서비스 제공 회사와 공유오피스가 포함되었으며, 이 두 임차인 유형이 지난 해 높은 오피스 수요를 나타냈다. 그리고 이러한 경향은 바르샤바뿐만 아니라 크라쿠프, 트리시티, 브로츠와프, 포즈난 등 주요 도시에서도 나타났다”고 전했다.

Romania

루마니아 오피스 시장은 성숙기에 들어선 것으로 보인다. 공급 측면에서 보았을 때, 지난 1년간 대형 거래를 이루어낸 국내 개발사들의 기준도 까다로워지고 경쟁도 심화되었으며, 외국인 기관 투자자들의 투자 포트폴리오 확대에 대한 강한 의지 또한 확인할 수 있었다.

2019년 상반기 부쿠레슈티는 오피스 재고가 3백 헥타르가 넘는 기록을 달성했으며, 수도 이외의 도시에서도 오피스 개발 계획 또한 긍정적인 것으로 보인다.

산업경제의 꾸준히 절반가량 차지하고 있는 IT와 아웃소싱 업종으로 인해 오피스 수요는 계속 증가하고 있는 것으로 나타났다. 명목 임대료의 변동은 거의 없으나 수요는 꾸준히 증가함에 따라, 임대인들은 신규 임차인들에게 제공하는 인센티브를 줄이고 계약기간을 길게 계약하고 있는 것으로 나타났다. 또한 최근 Forte Partners가 개발 중인 부쿠레슈티 도심지역의 Matei Millo 빌딩에서 8천m² 규모를 사전 임차한 WeWork를 보았을때 루마니아 시장에서도 공유오피스 트렌드가 주목받고 있다.

Avison Young 부쿠레슈티 지사의 Principa of operationsl and Managing Director인 David Canta는 “2019년 상반기까지 1년간 약 39헥타르 규모의 오피스 임대계약이 체결됐다”며 “또한, 2020년 말까지는 사상 최대 규모인 약 50헥타르 이상의 오피스가 공급될 예정으로 이러한 결과는 성장기에 들어선 오피스 시장에서 점차 증가하는 수요를 충족시키기 위해 모든 이해관계자들이 노력한 결과일 것”이라고 전했다.